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  • 2009-10-15
  • 第339期

建商與地主合建房屋如何分配

  • 編輯部

市場上合建分為三大類:

第一種 合建分屋

合建分屋為地主與建商雙方按比例分配房屋,即甲建商與乙地主合建,雙方約定1-3F為地主所有、4F-8F為建商所有,雙方各自擁有分配之房屋,故建商與地主雙方有(交換)的性質,即地主以土地交換建商興建之房屋。
合建分屋之分配方法又有
(一)立體分層:
立體分層為假設雙方興建一棟12層雙併之建物,每一層有A、B二戶,建商分得A1F至A12F,地主分得B1F至B12F,此分法即為立體分法,一般在實務上立體分法雙方爭議較小。
(二)水平分法:
水平分法為上例中1F至6F為地主所有,7F至12F為建商所有,若建築位於商業氣息濃厚之區域,店面價值高,則地主會爭取1F往上分,實務上許多合建之地主都要求以水平分法分配房屋,因地主可以保有其原先的位置。
(三)分棟分法:
此法亦為立體分法之一種,為較大土地面積的建案,故可規劃數棟建物,此法為地主與建商興建A、B、C棟建物,地主分A、B二棟建物,建商分C棟建物,分棟分法在實務上爭議較小,因各自管理各自建物,例中正區有一豪宅案「泰安連雲」即是屬於此分法。
實務上,合建分屋的建物在簽約時,賣方均為同一人(建商或地主)。

第二種 合建分售

合建分售為地主出售土地,建商出售房屋,兩者有合夥性質,每一戶的土地出賣人皆為地主,房屋出賣人皆為建商,亦即消費者購買合建分售之建物需跟地主簽土地預定買賣契約書;跟建商簽訂房屋預定買賣契約書,故土地之賣方與房屋之賣方不同,此種建物即為合建分售。
第三種 合建分成
合建分成為地主與建商雙方約定分配價金的比例後,兩者共同售屋給消費者,在簽約時賣方為建商及地主二人,消費者在支付價金時須同時按照期款,並依一定的比例分別給建商及地主。例:售屋款為總價一千萬,簽約金一百萬,建商與地主分配比例為建商百分之四十 地主百分之六十,故購屋者須將簽約金一百萬,分給建商四十萬,地主六十萬。此合建方式地主與建商亦有合夥性質。
合建分成在實務上較少案例採用此合建模式,原因是地主與建商兩者對於興建成本及地主的市價,兩者較不易產生共識,且在稅務上也較無節稅的空間。
小結:
三種合建方式實務上以合建分售實施之建案最多,因地主較有節稅空間,可節省營業稅及所得稅及盈餘分配稅。
作者小檔案:林宏澔
學歷:財務金融博士研究 企管碩士
現職:東吳大學企業管理學系教師
創世紀國際不動產管理顧問公司總經理
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