• 點閱:29856
  • 引用
  • 轉寄
  • 列印
  • 字體:
  • 2009-12-23
  • 第341期

「公設比」多少才合理?

  • 編輯部

監察院在二○○九年九月就房地產「虛坪」對內政部提案糾正,隨後消保會決議「主建物、附屬建物及共有部分應分開標示價格」,以避免消費者買到「虛坪」過高的房屋。但對於問題的核心──公共設施到底應該有多少才合理?仍無具體的標準,投資人要如何判斷呢?
針對公共設施到底應該有多少才合理?以下五點投資人不可不知:

公設比高,虛坪不一定會多


一幢建築應該有多少公共設施?相信不論問到那一位建築大師,他都無法回答!就以住宅社區為例,需不需要有一個大的門廳?有些購屋者認為不要門廳,甚至連管理員都不要;相反地,也有些購屋者認為要一個大的門廳,因為一方面它可以提昇建築物的價值,另一方面也可提供訪客一個舒適的緩衝空間。

許多人常將「公共設施」誤認為是用不到的「虛坪」,但什麼是「虛坪」?通常指的是不具實際使用效益的設施。大門廳是不是「虛坪」?這個問題就和「一間旅館要不要有大的門廳?」相彷彿,一星級的旅館(one star hotel)以及最高水準的約會旅館(love motel)為了節省空間,都可以不要門廳;但四、五星級的觀光旅館,不但要有大的門廳,甚至還會有極大面積的餐飲空間!所以門廳的大小自然應由市場機制來決定,讓消費者可自由選擇。

因此,如果硬要規定「建築物」的門廳應該要有多大?是會貽笑大方的。

此外,一般人對「公設比」的認知是公共設施佔全數坪數的比例,但大部分發表議論的人,對於公設比的計算公式,並沒有一致性的看法,通常對於公設比的計算公式,大約可以分為兩種:一種是公設比為公共設施/(主建物+附屬建物);另一種是公設比為公共設施/(主建物+附屬建物+公共設施)。如果採用公式不同,即使「公設比」相同,其公設面積,也會有很大的差異。

大部分的人並不知道,在「產權登記」實務上,同樣性質的空間是可以有許多種登記方法的,就以最單純的「主建物」為例,許多人必然會以為只有各戶大門之內的「室內」居住面積,才可登記為「主建物」,事實上並非如此,例如各戶大門外的「梯廳」,一般人一定會認為是「公共設施」,但如果確實為「專用」,依然可以登記為「主建物」;又例如地下室的停車空間,一般人一定會認為是「公共設施」,甚至連「公共設施」都不是(是屬於「停車位」面積),但令人驚訝的是,如果確實為「專用」,也可以登記為「主建物」。

所以,當同一種空間既可以登記為「主建物」、又可以登記為「公共設施」、甚至還可能連「公共設施」都不能登記,自然造成「公設比」計算的混亂,所以實務上常會發生「公設比」高,但虛坪卻不高;同樣地,也會有「公設比」不高,但虛坪卻很多的情況。

我們不希望所有的建築物都蓋得像國宅,希望建築物的設計要能跟得上國際化的腳步,卻反其道而行的希望規定一個僵化的公設比例,這基本上就是一種「退化」!

如果將北京的「鳥巢」與「水立方」、杜拜的「帆船旅館」,甚至台北市立美術館拿來「產權登記」,相信光是對於「主建物」、「附屬建物」與「公共設施」的認定,就會鬧出許多笑話,更不要說去檢討它們的「虛坪」有多少了。

公設比低,公設不一定會少

一般外行人一定會以為公設比低,公共設施就一定會比較少,事實上並非如此,最好的例子是雨遮對公設比的影響。

「雨遮」,顧名思義是用來擋雨的,現代建築,尤其是商業建築,為了強調其設計的簡潔、俐落與光線的引入,較少用到雨遮,所以窗戶幾乎多和外牆緊貼,甚至還有凸出外牆的窗戶設計,類似的設計常發生二種問題:一是漏水;二是裂縫,尤其台灣位於地震帶上,每年大大小小地震無數,不斷搖晃的結果,尤其是在窗邊,極易發生漏水的現象。

防水最有效的方法就是阻絕與水的接觸,而雨遮就扮演了這個角色,因此,政府有了在窗邊可以不超過1公尺雨遮的設計規定,這一公尺的雨遮是否需要?是否有用(虛坪)?就成為見仁見智的問題了。

如果認為它有用,因為雨遮的面積可佔到「主建物」的百分之五到百分之二十,其變化與差異之大,對公設比的影響自然極大。

雨遮對「公設比」有什麼影響呢?就產權登記而言,雨遮是屬於「附屬建物」,是在分母,所以雨遮愈多,反而會使公設比大幅降低。

舉例而言,如果有一戶總坪數五十坪的房屋,其公共設施有十五坪,所以其公設比為百分之三十(十五 五十),但當增做十坪雨遮後,其不但總坪數增加了(五十坪變六十坪),公設比卻反而會降低到百分之二十五(十五 六十),所以多做雨遮,不但可以增加銷售坪數,還可以降低「公設比」。這反而會成為許多建案用「公設比」誤導購屋者的機會。

因此,購屋者如果過份迷信低公設比,反而會讓自己吃大虧,所以一定要知道,公設比低,並不代表公設一定會少。

公設比低,房價不一定會低

隨著房價的高漲,「公共設施」似乎成了毒蛇猛獸,許多外行人總有一個錯誤的認識,認為如果「公共設施」少了,房價就會受到壓抑。事實上公共設施和房價幾乎沒有固定的關係!

房價是反映房屋的價值,市場價格主要是受「供需」而非「成本」的影響,而價值的最主要影響因素是「區位」與「稀有性」,當一個建案具有好的區位與稀有性,不論其公設比的高低,其價格仍然是該漲就一定會漲(一隻看不見手的威力);相對地,當區位與稀有性處於不利的地位,不論其公設比有多低(例如林口、三芝與淡水的公寓),其價格不會漲就是不會漲。

在都市地區,由於附近商業氣息與生活機能良好,往往在步行距離之內就有許多的健身房、俱樂部,甚至商店、百貨公司,公共設施對這些建案反而是多餘的。

根據調查,即使是台北市豪宅級住戶,也多認為只有健身房和游泳池是必要的設施,其他的設施都屬多餘,甚至有愈來愈多的住戶認為,連游泳池都屬多餘。

在這種情況下,當我們要求將公共設施減少,房價會降低嗎?答案是不但不會使房屋總價受到影響,反而會使每坪單價更加提高。

以國外的例子,在市中心的高級公寓(apartment),例如美國紐約中央公園旁邊的公寓,幾乎沒有什麼設施,但其價格仍然居高不下,每坪單價還是屢創新高。

所以主張公設比低了,房價就會受到控制的簡單思維,顯然是不切實際的。

不幸的是,受影響的反而是在郊區的房屋,目前有許多標榜房價便宜的郊區房屋,往往利用大量的公共設施包裝,以吸引購屋者,並同時降低其單價。但如果大量減少公共設施後,其土地及建築成本仍然要反映到其房價之上,於是乎房屋總價必然還是無法降低。

這種吸引力降低(公共設施減少),房屋單價卻反而必須提高(反映成本)的現象,自然會對銷售產生極大的阻力,這些地區的空屋率一定還會提高。不但會使得資源更加浪費(空屋),還會賠上許多有理想在郊區造鎮建商的表現機會,與嚴重打擊郊區人民居住品質的提昇。

建商為什麼要多蓋公共設施呢?完全是因為土地原料價格不斷上漲!如果所蓋坪數太少,就會導致血本無歸!政府不針對問題本質『土地原料價格不斷上漲』研究解決方案,反而一味的增加建商的負擔,而迫使其轉嫁到購屋者的身上(提高房價),這種打著希望房價下跌的旗幟,卻採取會使房價上漲的「方法」,實在是一種「清官誤國」的最佳範例。也是台灣投資環境一直無法讓國際性企業安心,並成為邁向國際化的一種障礙。

在全世界,政府如果希望房價穩定,要處理的是「土地投機」問題(平均地權理論),而不是「房屋」問題,更不是「公共設施」問題。更重要的是,全世界政府如果希望穩定房價,對於土地開發商多是給予支持(以增加房屋供給),而非打擊。

Top